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快銷1300億 行業波動下的萬科非完美表現
觀點地產網 雖然不久前王石曾表態稱，擔心下一個倒下的房地產公司是萬科，但從當前萬科的銷售情況來看，這種擔心還為時過早。
9月3日晚，萬科公佈其8月銷售數據。8月份該公司實現銷售面積140.3萬平方米，銷售金額152.4億元，銷售面積及金額環比7月份的銷售面積136.7萬平方米、銷售金額133.2億元均有所上漲。
至此，2014年1-8月，萬科累計實現銷售面積1098.2萬平方米，銷售金額1294.7億元，分別比2013年同期增長13.5%和14.6%。
主流定位與快銷
近1300億的銷售額，對於處於時下房地產市場的萬科而言，或是超常發揮。
不過，對於萬科當前的表現，萬科總裁鬱亮曾總結認為，堅持主流定位和積極銷售是萬科一貫的策略，是萬科在波動的市場中仍然能取得相對穩定的業績表現的關鍵。
其中，在定位方面萬科一向定位為剛需戶型，而上半年萬科銷售的產品中，144平方米以下的戶型占比就達到92%，較2013年的91%有所增加。
同時，前8月萬科銷售之所以同比有所增長，分析也認為，還與其降價走量及借助網絡營銷渠道進行促進的銷售策略分不開。
據悉，在上半年市場銷售現波動情況下，萬科多個城市開始降價走量，而作為今年波動性最大的華車貸信貸新北新莊車貸信貸信貸房貸銀行年息任何問題免費諮詢東片區自然不例外。其中，就華東片區的杭州而言，萬科在該區域有多個樓盤選擇瞭降價走量。
根據當地媒體消息指，萬科在杭州區域的降價幅度都相當給力，有樓盤精裝三房直降50萬元，而且送車位。最終，萬科在杭州，以1756套的總成交 量，成為杭州樓市上半年住宅銷售套數的冠軍。但靚麗成績背後，是包括萬科紫臺，萬科·北宸之光以及萬科璞悅灣等諸多項目銷售均價總體下降的結果。
除降價走量外，率先推行的全民經紀人營銷方式或也為其帶來瞭一定的營收。
為縮小營銷環節，減少營銷成本，上半年以來，萬科針對中介、置業顧問、老業主向萬科的潛在購房者進行房屋推介的微信端工具"萬科經紀人平臺"。
目前萬科旗下已有包括西安、昆明、青島、成都、重慶、貴陽、廣州等城市的"全民經紀人"網絡平臺正式上線。其中以西安為例，上線一個月便成交瞭9.19億元。
值得一提的是，雖然受快周轉策略因素影響萬科前8月銷售仍同比有所增長，但在市場各種不確定因素影響下，今年來萬科拿地也比較謹慎。
據統計，前8月新增加開發項目23個，對應的規劃建築面積約389.2萬平方米。其中，8月僅新增2個項目，分別為烏魯木齊四季花城項目、鄭州萬科城項目一期後續地塊。兩項目續支付地價款為11.23億元。
而就審慎拿地策略，萬科董秘譚華傑曾解釋稱，萬科主要認為土地市場滯後於樓市，上半年地價依然較高，不是最佳投資時間，而下半年萬科將繼續冷靜謹慎觀察土地市場的變化，此為"節流"的策略。
非完美表現
雖然在行業去化難度加大情況下，萬科的降價促銷策略，及新推出的包括全民經紀人平臺等在內的網絡營銷方式著實促進瞭萬科的銷售，但僅就萬科上半年已披露的財務數據來看，其表現卻也並非那麼完美。
今年上半年，萬科實現竣工面積398.3萬平方米，占全年計劃竣工面積的比例為26.9%。竣工面積占全年計劃的比例較去年同期的33.5%下降6.6個百分點。
萬科方面表示，竣工集中於下半年是行業的季節性規律，上半年竣工占全年的具體比例主要由偶然性因素決定，並非公司有意的安排。
但分析指，上半年竣工的量有所不足，導致結算的量有所不足。結算面積減少6%，最終也會導致結算的營收相應減少1%左右。
再者，從上半年萬科的毛利率來看，相關報告中也指出，上半年萬科去化現房庫存約56億元，但這些項目納入本期結算，毛利率較低。但調整期內售出的期房，未來結算時對利潤率仍對利潤水平產生一定向下壓力。2000億元的已售未結規模很大，但是利潤率可能會略低。
此外，上半年若如果隻從回款去衡量萬科的銷售，其表現也並不比競爭對手靚麗太多。
數據顯示，上半年，萬科回款隻有700億，甚至不及去年同期，賣出千億的房子隻回籠70%的資金。
"即便萬科有部分客戶沒走完交首付、銀行批貸過程，但過去萬科銷售回款率從沒有這麼低過，已經披露中報的同行的現金回籠基本與銷售額一致"，相關分析如是指出。
另值得一提的是，除上述非完美表現外，對於萬科下半年表現來說，最不確定的便是市場走勢對萬科帶來的影響。
就今年房地產市場低迷原因，2014年博鰲房地產論壇上多數專傢學者均認為與信貸緊縮不無關系。雖然多意見認為下半年信貸政策會有所放松，但同時其也認為這並不會帶來行業再次的量價齊升。
其中，交通銀行首席經濟學傢連平先生就認為，下半年在監管政策的導向上，商業銀行會采取一些比較實事求是的做法，對目前的做法進行審視，特別按揭貸款，所以市場不會太差，但下半年期望值也不要太高。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/08324426715.shtml
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