央行降息地產股狂歡大漲不會出現
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??央行上周五的降息，讓房地產業在資本市場再次“狂歡”。
??根據人民銀行決定，自11月22日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時存款利率浮動區間上限由基準利率的1.1倍調整為1.2。
??“我們可能會取消一些折扣，不過也就是一兩個點。”京投銀泰執行總裁兼軌道物業事業部總經理高一軒對21世紀經濟報道表示，央行此次降息對市場的心理影響較大，但實際影響有待觀察。
??當代節能置業副總裁喬廷夫也向21世紀經濟報道表達瞭類似看法。多位經歷過多輪市場調整周期的開發商人士普遍認為，降息短期內會提升樓市成交量，但長期看，房價並非因此而反彈。
??不過，降息的影響已率先反映在資本市場上。降息後首個交易日，12隻房地產股票漲停，A股房地產上市公司股票平均漲幅也超過瞭3%。漢港房地產當日漲幅高達28.57%，萬科A漲8.32%。
??利好成交量
??此次降息的確在購房成本方面帶來瞭真實利好。
??鏈傢市場研究部統計數據分析，以貸款100萬元20年等額本息還款法，降息後，按首套房基準利率政策，月均還款7251元，減少瞭234元；若按調整後貸款利率9折計，月均還款額為6899元，與調整前9折相比約減少瞭205元，相當於調整前的8.45折。
??瑞銀24日表示，降息還有利於開發商利息支出減少。以A股136傢上市房企三季度末有息負債總額為11494億為例，如貸款利率下降40BP，則潛在每年可節省利息支出46億。
??鏈傢地產市場研究部張旭認為，降息的主要意義在於，減輕購房者還款負擔。雖然降息後貸款的月均還款減少額度並不大，但對對資金比較敏感的剛需而言，仍是利好。此外，對於購房者預期轉變將產生較大推動。
??11月前20天，上海易居研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約837萬平方米，環比增長約25%，反彈力度大。
??易居研究員嚴躍進指出，這說明在此前的一些政策下，市場情緒逐漸被帶動起來，入市節奏在加快。隨央行降息新政發佈後，市場看跌情緒會進一步減弱，部分購房者在按揭貸款成本降低的前提下會積極入市，使市場成交量保持活躍。
??成交量持續反彈背景下，開發商也在積極入市。以北京為例，亞豪機構統計數據顯示，上周（11.17-11.22）北京共有11個項目開盤，創近10周新高。這11個項目累房屋信貸利率任何問題免費諮詢計推出1394套新房源，環比大漲148%。21世紀經濟報道觀察到，不少房企迅速借降息利好加大樓盤營銷推廣。
??龍湖地產北京灩瀾新宸營銷經理李帥告訴21世紀經濟報道，“我們在開盤前一天得到降息信息，其實客戶積累的也差不多瞭。但降息政策會讓購買的業主心裡更舒服。這對開盤有正向幫助，客戶購買信心也有所提升。”
??李稱，他們推出的50套別墅房源當天就被全部選完。
??房價會反彈嗎？
??“2006年的降息，導致瞭2007年房價的大幅上漲；2012年降息，2013年房價大漲；今年2014年11月又大幅降息，這是本世紀最後一次買房的機會。”一位房地產公司人士向21世紀經濟報道記者轉發瞭這條信息。
??不少開發商也將此邏輯推廣到樓盤現場宣傳板上，希望通過“歷史經驗”，讓客戶有一個類比。
??中金房地產分析師寧靜鞭認為，歷次經驗表明，全國樓市成交量在降息後的三個月內將迎來同比的觸底回升，大中城市受益更為顯著。其匯總瞭2008、2011年兩次降息降準周期發現，成交量在第一次降息後的3個月內迎來同比的觸底回升；分不同城市看，大中城市更為受益，同比回升幅度明顯高於偏遠小城市。
??但如以往歷史周期，此次降息真能再次帶來房價大漲？
??喬廷夫認為，此輪周期並非有同樣的歷史軌跡。他分析，三四線城市目前面臨的主要問題是，人口負增長，但庫存量巨大，供大於求；一二線市場則產品和需求不匹配，制約市場最大的限購因素仍存在。喬認為，降息後，市場仍處於去庫存的過程。房價仍然趨穩或在去庫存中調整。
??高一軒稱，部分房企近期可能減少房價折扣，但這也房貸試算excel信貸年息平鎮汽車貸款與部分房企已完成或將近年度銷售目標有關。
??以北京為例，上周入市項目的定價較為保守，老項目後期開盤價多與前一期價格標齊，還有一些開發商抓住這一時機加大優惠力度，沖刺業績。如上周開盤的亦莊金茂悅在推出樓王產品同時，對前期產品采取瞭周末限時優惠40萬的活動；灩瀾新宸長橋墅開盤前推出瞭首付一成的優惠。
??亞豪市場總監郭毅認為，降息後，雖然政策效力覆蓋全部購房客群，但北京高房價的現狀難以扭轉，市場活躍度雖會提升，但並不足以支撐房價的快速提升。預計年內北京在售項目售價止跌企穩，部分前期深幅降價的項目將會小幅回調，整體市場價格趨於穩定。
??而從銀行層面分析，CRIC分析員楊科偉認為，此次又是非對稱降息，最終利差大幅縮小，個人房貸業務必將大大壓縮金融機構的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。此外，銀行對房地產開發企業的貸款利率可能將不降反升。
??楊科偉認為，由於本次降息結合瞭非對稱降息以及利率市場化的進一步放開，影響較為復雜，不應盲目地以為一定利好房地產，更不應該將其看成是“救市”。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-25/07595942798498901836291.shtml
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