保利聚焦舊改再融資利好 廣州4大項目註入城投
5月20日，作為保利地產旗下城市改造平臺公司的保利城改投資有限公司在項目推介會上首次亮相。
作為保利地產城市改造平臺的保利城投公司，定位為集團的具有戰略佈局意義的拳頭公司。在組織結構上，保利城投公司也頗受重視。據悉，城投公司為保利地產集團全資直屬公司，與總部合署辦公，且由保利地產總經理朱銘新兼任城投公司董事長。
據保利城投公司總經理羅北生介紹，保利城投公司現在在三舊改造市場中擁有合計超過10000多畝用地的開發，預計改造總建面超過1500萬方，其中核心地段開發面積超過900萬方。
目前保利城投公司正在開發運作中的項目包括廣州的琶洲地塊三項目、琶洲108項目、冼村項目及蘿崗大塱村項目。
保利地產相關負責人表示，保利城投公司作為集團舊改方面的核心平臺，目前開發運作的項目范圍主要是在廣東，但未來將會對集團全國各區的舊改項目做指導開發或直接運作。
保利城投舊改平臺策略
在保利城投公司亮相的項目推介會上，廣州琶洲村改造項目保利天悅為重點推介范本。實際上，琶洲舊改的項目公司正是保利城投公司前身。
據保利地產相關負責人介紹，城投公司旗下的琶洲及蘿崗舊改項目此前在項目公司廣州市琶洲投資有限公司中運作。此次集團將琶洲、蘿崗及冼村等項目註入城投公司後，擬將其打造為舊改方面的平臺公司，主要的資源及經驗參照也來自琶洲舊改項目。依照平臺定位，保利城投公司的業務范圍將全面覆蓋保利地產舊改項目。上述人士表示，目前保利城投公司開發運作項目主要在廣東，但保利地產在全國范圍中有不少處於不同推進階段的舊改項目，未來重點舊改項目將由保利城投來操作。
根據保利地產2013年度報告，目前保利城投公司在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等多個城市跟蹤瞭20多個舊改項目，規劃總建面近3000萬平米。
早在2009年，保利地產在大本營廣州就已開始參與舊城改造，僅琶洲村及冼村兩大舊改項目涉及總建面超過200萬平方米。
其中，2009年，保利地產取得瞭廣州琶洲村舊城改造項目，占地面積28.8萬平米，容積率建築面積104.2萬平米、規劃總建築面積151.0萬平米。2011年12月，保利地產參與廣州冼村改造，該項目用地面積16.3萬平米，容積率面積約107.0萬平米。
此外，保利地產在武漢、西安及鄭州等地的舊改項目體量也以百萬平米計算。2012年啟動的西安丈八北路項目涉及建面超200萬平方米，保利地產武漢關山村改造項目和鄭州舊改項目體量也超過百萬平米。
2013年，保利地產舊改項目貢獻瞭9%的銷售面積和11%的銷售金額。據2013年報介紹，在城投公司跟蹤的舊改項目陸續獲取後保利地產將逐步提升舊改項目銷售占比至15-20%。
佈局舊改市場的背後，是保利地產對城鎮化市場和利潤提升的追逐。保利地產總經理朱銘新曾表示，"棚戶區改造和舊城區改造是近兩年公司工作的重點之一，契合瞭國傢城鎮化的腳步和進程，利潤率水平也相對較高。"
提升毛利率再融資利好
2013年，保利地產房地產業務結算毛利率為31.25%，同比下降3.99個百分點。在4月1日2013年度業績說明會上，保利地產董事長宋廣菊表示，在保證毛利率方面，除去產品創新和成本控制，保利地產未來還將改變土地的獲取方式，加大舊改項目的拓展力度。
保利地產相關負責人表示，集團目前在各地仍在留意舊改項目的參與機會，"順利推進的舊改項目利潤會高於直接在二級市場拿地開發。"
但眾所周知的是，舊改項目在房地產市場中也是"雙刃劍"，一線城市中舊改項目不少均位於中心城區，但低地價成本和高溢價產品的優勢背後同時可能伴隨著整體投入資金較大、時間成本高及風險可控性低等問題。
廣州業內人士表示，被保利地產作為舊改典范的琶洲村改造項目是較為成功的案例。2009年，保利地產以實際樓面地價約4714元/平方米的成本獲得琶洲村舊改項目。截至目前，保利地產琶洲綜合體項目已開發有包括住宅、公台中小額借貸快速撥款寓、寫字樓等產品，其中住宅產品售價達40000-45000元/平方米。
但同樣在廣州，保利地產另一個舊村改造項目冼村項目則因拆遷及村集體利益糾紛而陷入困局。2011年底，位於珠江新城黃金地塊的冼村通過村集體經濟組織冼村實業公司引入保利地產進行舊村改造，但拆遷工作因其後冼村村集體班子的貪腐而遭遇村民反對，進度緩慢。
廣州業內人士表示，舊改的利潤與項目開發周期成反比，運作周期越短利潤空間越大，舊改項目在時間及風險可控性方面出現問題將極大地制約利潤。
而在熟悉保利地產的證券分析師看來，因為目前規模比重較小，開發進度不一，舊改項目對保利地產短期整體毛利率的改善將不會有太大幫助，其指"保利地產作為國企設立一個城投公司平臺，可能也是透過目前國傢包括棚戶區改造在內的舊改政策走向，感知到瞭舊改項目未來可能獲得的融資機會。"
2013年6月，國務院總理李克強在國務院常務會議上提出，要研究部署加快棚戶區改造，並要進一步引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持。此後，如新湖中寶等發起的就棚戶改造及保障房項目的再融資計劃引起市場對有條件放開融資的討論。
瑞銀證券此前研究分析指彰化縣汽車汽車貸款出，再融資若有條件放開，對於保利、萬科等涉舊改項目的房企將產生利好，其擁有的舊城改造和保障房項目或將可能獲得股權融資或債權融資機會。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/08584172452.shtml
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